La pleine propriété d’un bien réunit deux droits : l’usufruit, qui permet de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne vocation à en devenir plein propriétaire. Le démembrement consiste à les séparer.
Transmettre sans se dessaisir
Un parent peut donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants et en garder l’usufruit. Il conserve l’usage du bien ou ses revenus ; les enfants en deviendront pleins propriétaires à son décès.
Une valeur fiscale fixée par l’âge
Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème selon l’âge de l’usufruitier.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Exemple : à 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien. La donation de la nue-propriété d’un bien de 500 000 € est taxée sur 300 000 €, avant abattements.
Faire le calcul
Valeur fiscale retenue pour les droits de donation et de succession, avant abattements (article 669 du Code général des impôts). Un calcul indicatif ne remplace pas l’examen de votre situation.
Au décès de l’usufruitier
L’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété : les enfants deviennent pleins propriétaires, en principe sans droits de succession supplémentaires sur ce bien.
Les points de vigilance
- Organiser la répartition des charges, des travaux et des revenus
- Anticiper une vente éventuelle du bien et le sort du prix
- Vérifier l’articulation avec le régime matrimonial et les autres donations
Article 669 du Code général des impôts, barème de l’usufruit.